[摘要] 当下，新增土地稀缺已成为现实，在这样的背景下，空间结构从增量扩张转向存量提质已是必然，城市更新将会是永远的主题，我们一起来看看老旧工业区改造的三种模式。
① “工改商”
“工改商办”指将城市旧工业厂区改造为商业空间模式，强调服务于所处片区的居民，为他们提供商业、娱乐、休闲等生活方式，为片区经济注入活力，此类项目变现能力更强、利润更高，是房企的关注重点。
例：西安大华纱厂于1935年由石凤祥创办，历经近百年的时代变迁之后，为一代代西安人沉淀下厚重的记忆。
2011-2014年进行了首次更新，2017年复星集团特邀伍兹贝格建筑设计事务所(Woods Bagot)对大华·1935进行了二次更新，打造出全新的充满生机和活力的大华·1935。
西安大华·1935不但有良好的商业氛围，还具有鲜明的文化气质，看上去非常有工业风、年代感的感觉，但身处其中，又是一个全新的商业体验，从“品牌策划、建筑改造、室内设计”三方面一体化完成，成为城市更新项目的标杆作品。
② “工改工”
“工改工”类城市更新是指按照政府的要求，将现有土地性质为普通工业用地改变为新型产业用地，因此工改工又称为“工改M0”，将旧工业区升级改造为新型产业园。
例：上海宝山区似乎是很多工业城市的缩影，破败的厂区，糟糕的环境成为普遍现象，由三毛仓库升级而来的上海智慧湾却成为了网红级产业创新典范。
这里之前有大量厂房、仓库、集装箱堆场闲置，噪音、粉尘污染严重，环境恶劣，且效益低下，周围居民有大量的投诉。
经过转型改造以后，2016年9月，上海智慧湾重新开园，租金收入一举达到2500w/年，远超甲方800万的心理预期。
如今已成为宝山区创新经济产业带的排头兵，周围其它企业纷纷与其合作，规模已经从开始的127亩不断扩充，今年将达到500亩。
园区以个性化定制，科创与文创融合，使之成为24小时全天候、全面开放的新型产业园区。大量的科技型企业的入驻，彻底激发了本区域的城市活力，提升了城市形象，也为持久发展带来了动力，其长期效应远远超越一般的住宅区开发。
③ “工改文创”
“工改文创”指利用城市内的工业遗存打造新型文创园区。
例：上海的上生·新所是一处具有丰富的历史地理空间和文化层级的城市更新样本，成为一个具有特点的个案，遵循“留、改、拆”的城市更新理念，将封闭的科研工业园区转型为复合的开放式城市公共空间。
该地浓缩了一百多年来不同时期的多栋建筑，由万科进行更新改造，经过建筑修复、内容注入和市场推广，成为一个持续生长、不断推出最新番的市民打卡地，同时也是全新的文化艺术新地标。
园区内，对保护类建筑，如哥伦比亚乡村俱乐部、孙科别墅等，通过“修旧如旧”的手法，对建筑的立面与空间进行修复，最大化还原建筑原真性;对非保护类建筑，如麻腮风大楼、控压泵房等，则保护建筑自身的特色，结合其建筑功能进行局部新材料、新手法的植入和改变，赋予建筑以新面貌。
不仅如此，上生·新所将空间开放给周边的居民，如城市界面导入口的设计以及集会广场等，并引入多种业态，与周围生活空间连通，这样一来就形成很强的互动性。
上生·新所项目是一个中国式城市更新的典型。
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