[摘要] 深圳长期存在的土地空间瓶颈，使得存量改造开发具有现实的迫切性，这也使深圳成为国内首个，全面从增量转型到存量改造供地的城市。
深圳虽然建城历史不过改革开放以来的40年时间，然而城市发展面临的难题与全国其他城市相比要更为紧迫。
从统计数据来看，深圳全市面积为1990多平方公里，大约是北京的八分之一，上海、广州的三分之一。然而深圳国土开发强度接近50%，已无可供成片开发的土地。深圳人口密度全国最大，每平方公里人口超过8000人，人均土地占有面积远低于全国人均水平。
这种长期存在的土地空间瓶颈，使得存量改造开发具有现实的迫切性，这也使深圳成为国内首个，全面从增量转型到存量改造供地的城市，城市更新成为核心驱动力。
深圳城市更新大致经历了以下几个阶段:
第一个阶段(2004-2009)，“城中村旧改”阶段。这是深圳城市更新的探索阶段，为以后的深圳全面进行城市更新积累经验，奠定基础。
深圳2004年发布《深圳市城中村(旧村)改造暂行规定》，对城中村改造的相关规定提出要求。2009年在全国率先提出“城市更新”概念，并出台了《深圳市城市更新办法》为其纲领性文件，在此基础上制定了《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》、《关于城市更新实施工作若干问题的处理意见》等多项配套政策、专项规定及指导意见等，覆盖了计划、规划、实施主体确认、用地审批等全流程管理规范，并常态化的针对出现的问题出台“打补丁”政策，形成完善的制度保障。
第二个阶段(2009-2016)，全面城市更新阶段。伴随《城市更新办法》出台，深圳进入全新的城市更新阶段，这一阶段也是深圳城市更新逐渐为人所知的一个阶段。
第三阶段(2016-2021)，“强区放权”阶段。为了加快城市更新进程，深圳市政府将城市更新的审批权下放到各个区政府，相比起以前冗长的审批流程一直要上报到市政府，现在的强区放权无疑大大地缩短了审批时间，加快了城市更新的进程。
截至2020年，深圳累计已批拆除重建类更新单元计划924项，涉及拟拆除用地面积约75平方公里;完成了564个更新单元规划审批，用地面积约42平方公里;累计供应用地超过22平方公里。
伴随城市更新进入深水区，在城市更新当中出现很多障碍和瓶颈。2021年3月1日，《深圳经济特区城市更新条例》(下称“条例”)正式实施，成为全国首个为城市更新立法的城市。该《条例》不仅是对深圳以往城市更新经验的总结归纳，也是对我国城市更新实践中普遍涉及的重点、难点、痛点予以规范和解决方案。
“政府统筹、规划引领、公益优先、节约集约、市场运作、公众参与”，规定了深圳城市更新的六大原则。
对于签约意愿比例进行放开，从原来的双100%降低到双95%，这意味着签约面积和签约人数达到95%之后，剩余的百分之五可以采取征收的方式推动城市更新项目的进程。这对于保护大多数人利益、加速城市更新、提升旧改效率，给予了法律保障。
采用二分法对城市更新类型划分进行了简洁化处理，将功能改变类城市更新合并入综合整治类城市更新。
过去，深圳城市更新模式，集中在三类。一类综合整治类，对原有物业的基础设施和公共设施进行改造提升，对沿街立面进行美色，对综合环境进行统一整治。二是功能改变类，大部分是旧厂房和风貌建筑的改造。该类项目是在保留建筑物主体结构的基础上，全部或部分改变建筑使用功能，但不改变土地使用权主体和使用期限。三是拆除重建类，即拆除原有建筑，重新进行规划建设。
此次立法最大的看点是，创设了“个别征收+行政诉讼”制度，规定旧住宅区城市更新项目个别业主经行政调解后仍未能签订搬迁补偿协议的情况下，为了维护和增进社会公共利益，推进城市规划的实施，区人民政府可以对未签约部分房屋实施征收。这一制度创新，有效破解搬迁难这一长期影响深圳城市更新高效推进的深层次障碍。
深圳通过在城市更新领域的探索，在寻求拓展城市发展空间，促进城市转型升级，以及破解城市更新障碍上，做出了有意的实践，开启了城市更新深圳模式。这一模式已经越来越受到全国各地政府关注，吸引各地地方政府学习借鉴。
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