[摘要] 山东省济宁市老旧小区改造工程按照“一次改到位”“20年不再动”原则，以新建住宅小区的高标准，对老旧小区实施道路提升、房屋修缮、管网改造。
山东省济宁市是典型的煤炭资源枯竭型城市，老旧小区众多，群众改造意愿强烈。近年来，济宁市把老旧小区改造作为补短板、惠民生、稳投资、扩内需的民生工程和发展工程，坚持以“群众满意为标准”。在市委、市政府的领导下，全市按下加速键，奋力探索实践老旧小区改造新模式，走出一条具有“济宁特色”的老旧小区改造新路子。
提高政治站位
抢抓改造先机
济宁市始终高度重视老旧小区改造工作，牢固树立“以人民为中心”的发展理念，市委、市政府成立了由市领导挂帅的指挥部，下设项目审批、资金保障、技术服务等多个工作小组。济宁市住房和城乡建设局将老旧小区改造作为“天字一号”工程，成立工作专班，集中办公，全面负责全市老旧小区改造工作的组织协调、督导调度，并多次邀请省厅领导、专家来济宁市进行培训指导。各县(市、区)也成立相应工作机构，构建起全市老旧小区改造工作上下贯通、左右联动、运转有序、务实高效的组织领导体系，为顺利开启老旧小区改造新篇章奠定了坚实基础。
针对老旧小区现状，济宁市全面开展摸底调查，编制了五年改造规划，按照自愿申报、两级评审原则，优先将群众基础好、改造意愿强的小区纳入改造范围，确定到“十四五”期末改造完成783个小区、14.1万户、1334.1万平方米的工作目标计划。济宁市总结前期工作经验，按照要求，学习借鉴南方发达城市做法，制定了济宁市老旧小区改造“双十政策”，即：围绕“加快项目审批和手续办理”，济宁市出台支持老旧小区改造十条措施;围绕“怎么干、干什么”，济宁市印发了《关于规范济宁市老旧小区改造工作流程的指导意见》，总结出“十步流程”。老旧小区改造政策的不断突破、手续办理的简化便捷，让济宁市老旧小区改造工作步入快车道。
秉承共建共融
创新工作机制
在具体工作推进中，济宁市打破“闭门”抓改造藩篱，全面实行“融合、融智、融会”改造理念，打通老旧小区改造的“上下左右”，不断创新机制，构建开放有序的工作机制。
改造模式“融合”。考虑单个小区空间小、设施少，通过拆围破墙，推动多小区融合、片区化联动，打破固有格局，实施组团式改造。
改造主体“融智”。在严格实施市、县、街道、社区四级联动、多部门协作的基础上，更加注重群众参与，做到“改什么、怎么改，群众说了算”。
改造标准“融会”。充分尊重居民对改造标准的自主选择权利，对不同改造标准实行“融会贯通”，多角度满足居民的不同改造需求。对投入规模不大、仅基础性硬件提升的改造项目，由政府主导，通过加大财政拨款、鼓励专营单位投资等方式保障改造资金;对小区居民普遍要求实施高标准改造项目，超出基本改造标准部分，主要通过居民自筹资金方式解决。同时，在居民自愿前提下，济宁市正探索实施以“成本价”“团购价”代包室内装修施工，进一步惠民利民，彰显老旧小区改造标准的“弹性优势”。
“资金难”是老旧小区改造的通病，济宁市通过探索多元融资渠道，来破解资金难题。
加强对上争取。对标国家、省要求，选取试点小区进行重点改造，加强与省直部门沟通汇报，全力争取上级部门的资金扶持。去年共争取上级奖补资金3.17亿元，发行国债及地方专项债券3.08亿元。
撬动社会资本。围绕破解融资渠道窄的堵点，济宁市确立了“向市场找钱”理念。通过完善政策，允许对土地、房产等行政事业单位、国有企业闲置资源按程序改变用途，交由社会资本方管理，建设配套服务设施，为市场化运营留足空间，吸引更多社会企业参与老旧小区改造。
建立运营平台。在任城区确定了任兴集团为项目实施平台企业，邀请国开行来济宁市调研，将康桥华居等3个小区的改造任务交其负责，申请国开行贷款5亿元，并以招标方式引入北京愿景集团参与改造，联合成立综合运营平台，负责改造后公共设施运营管理。
激活资源收益。将拟改造小区与周边闲置宿舍楼、闲置厂房等资源统筹规划，新增便民服务中心、停车场、人才公寓、社区食堂等有收益的服务设施，通过盘活资源增加项目收益，用以平衡项目收入。
坚持共同缔造
培植改造特色
按照“抓面子更要里子”的思路，聚焦民生短板，完善设施功能，塑造风貌特色，增强承载能力，将老旧小区改造变为推动城市有机更新的重要阵地。
全力强功能。按照“一次改到位”“20年不再动”原则，以新建住宅小区的高标准，对老旧小区实施道路提升、房屋修缮、管网改造。
全力增活力。任城区康桥华居小区通过闲置空间的有效利用，增设了乐善会客厅、手工作坊，定期举办“跳蚤”市场，并计划盘活沿街门头房，融合夜经济、地摊文化、滨河景观等元素，利用小区连通洸府河景观带的优势，打造特色明显的步行混合业态街区。
全力育特色。按照“一个小区一个主题”的思路，对具备条件的小区实行个性化、差异化改造，并注重历史文化挖掘、现有资源利用，嵌入历史元素，传承城市文脉。
同时，济宁市围绕社区设施短板、管理短板，坚持把社会治理与环境改造同步推进，探索管理新机制，健全老旧小区改造长效机制。
破解治理难题。针对“空中飞线”“停车难”等问题，济宁市不断创新举措，下大力气根治顽疾，切实抓好老旧小区改造的“最后一公里”。
打造智慧社区。在老旧小区改造过程中，全面加强信息化建设，通过智能信息系统全面提升小区服务档次和治理水平。
推进物业管理。积极探索物业管理新模式，采取“先期介入、先行接管、先行服务、适当补助”方式，交由专业物业服务企业提供全方位、专业化管理，推动小区环境面貌持续改善，切实保持老旧小区改造的长久成效。
济宁市不断创新工作思路，全面加快老旧小区改造步伐，以群众满意为标准，以“新”换“心”，改出居民幸福感，打造全新的“济宁模式”，为全国老旧小区改造的加快推进作出积极的“济宁贡献”。
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