[摘要] 围绕“老小区”“老街区”“老厂区”3个“老区”，江苏的城市更新行动正如火如荼地进行着。城市更新，让城市既留得住记忆，也看得到未来。
今年全国两会政府工作报告提出，“十四五”时期要深入推进以人为核心的新型城镇化战略，“实施城市更新行动，完善住房市场体系和住房保障体系，提升城镇化发展质量”。
这是“城市更新”首次被写入政府工作报告。专家认为，城市更新已成为都市更迭过程中一个极为重要的阶段和市场常态，实施城市更新行动，是解决城市发展中问题的有效途径，将大大提升城市品质，全方位提升居民生活质量、人居环境质量和城市竞争力。记者在调研中发现，围绕“老小区”“老街区”“老厂区”3个“老区”，江苏的城市更新行动正如火如荼地进行着。城市更新，让城市既留得住记忆，也看得到未来。
撬动社会资本，老小区添了“高颜值”
3月18日，记者来到南京栖霞区尧安新村北院，只见住宅楼外立面已出新为浅黄色，清新又雅致，曾乱堆杂物的废旧场地已被平整，简单划设了停车位，封闭式非机动车棚正在紧锣密鼓地施工……尽管还在改造中，但这个“高龄”小区已初展“新颜”。“以前小区环境脏乱，蚊虫多，下楼都没地儿去，现在环境好多了。”在健身设施旁闲坐的窦阿姨说。
“小区最早的房子建于上世纪80年代，屋顶漏水、停车难、电动车没处充电，是居民居住的三大痛点。”参与改造的南京姚坊门物业管理有限公司工作人员刘明楼说，小区改造中开了几次居民议事会，协调居民意见。目前，小区已完成屋面防水施工、内楼道出新等改造，新增了32个监控探头，还通过挖掘闲置用地，新增了70余个非机动车位，大大缓解了居民停车难题，接下来还将推进管线下地、道路铺设沥青等改造。
老旧小区改造是重大的民生工程、发展工程，更是推动城市更新的有效载体。据统计，江苏2000年前建成的老旧小区共10411个，涉及居民302万户，历经各地多年持续努力，已改善6000多个老旧小区，200多万户居民迎来宜居“新家园”，过上了“新生活”。今年，我省将改造1130个老旧小区，改造任务量是2020年的两倍。
“我们正在进一步完善老旧小区改造意见、改造项目分类清单、老旧小区改造全流程操作指南以及编制老旧小区改造‘十四五’规划，并开始谋划明年项目的储备。”南京市物业指导服务中心副主任童声龙说，不同于过去“穿靴戴帽”的简单整治，这轮对老旧小区的“补短板”，从多方面看都是改造“升级版”。比如，南京将改造内容“菜单化”，分必选、应选、可选三大类选项，40多个子项，不仅有水暖气路等基础类改造，还包括配套设施等完善类改造和公共服务供给等提升类改造，方便居民“下单”。
“我们鼓励引导各地创新探索，积累可复制可推广的城市更新经验。如动员广大居民积极参与方案设计、改造过程监督和后续管理维护等全过程，加快建立‘共建共治共享’新格局。”省住建厅相关负责人说，为吸引社会力量参与改造，还鼓励各地尝试让渡小区公共收益或相关设施一定期限的经营使用权等方式。
实际上，围绕老旧小区改造，眼下，多地已迈开找金融系统助力、吸引社会力量参与等探索步伐。
昆山市住建局老小区办公室主任徐通博介绍，昆山中华园西村改造由昆山国衡资产管理有限公司作为实施主体，进行立项、融资、建设，该项目总投资6560万元，获建行授信4500万元，主要改造小区房屋外立面、雨污水分流、内部道路、停车位等，目前改造已进入收尾阶段。改造后企业通过经营社区用房、收物业费、停车位出租等多种形式获取经济收益，最终实现改造工程的整体资金运营平衡。
南京第一个市场化改造的老旧小区项目也已落地。南京建行溧水支行授信贷款近1.8亿元给溧水区永阳建发公司，对教工新村、康乐佳苑等老旧小区进行改造。“过去多年，老旧小区改造资金主要来源为财政资金，但政府财力投入有限，在新一轮量大面广的老旧小区改造中，探索更多市场化支持，不仅可以减轻政府的压力，也有利于更多项目的推动。”童声龙说。
做个“微创手术”，老街区跳动“新脉搏”
“在这条老街窄巷生活了大半辈子，从没想过家门口也能变成网红街区。”71岁的陈鸿荣是南京小西湖的原住民，然而眼前的一切却令他“陌生又熟悉”。
同样的街角二层小楼，曾经墙壁上的砖块都摇摇欲坠，现在老宅里时常飘出浓浓的咖啡香;同样的独门院落，曾经里面堆满了家什杂物，现在百花争艳，成了游客参观歇脚的临街雅院;同样的青石老街，曾经只是买菜、倒马桶的必经之路，现在每隔几步就是一店一景，一转角就与春天撞个满怀……
晋升网红地，古都老街用了整整五年。“小西湖的改造，就像一把小小的‘手术刀’在寸尺之间的肌理上游走，切割边界、织补情感。”说起老街的更新，南京历史城区保护建设集团董事长范宁这样比喻。作为项目建设的带头人，范宁很“贪心”，“既要保住街巷肌理、烟火气息、生活传统，更要引入时尚元素、新兴业态、现代设计，两者缺一不可。”
问题的解决之道在于一个“共”字。“在这里，去留自愿，共商解决。”范宁说。一个院落里15户居民，只有2户不愿搬离，经过8个月的院内调解协商，最终达成搬迁共识;选择留下的年迈住户，不仅住进了改造一新的房子，还和规划师做起了“邻居”，共享同一个院落;把房子租出去的临街住户，一开始在附近租房当起了“监工”，当看到房屋结构没有变，外墙青砖也得以保留，这才放心住进新家。现在，这个“共”字被设计成了小西湖的品牌符号，在街区随处可见。
一切都变了，一切又都没变。蜿蜒的街巷，传统的江南民居，街角的咖啡店、桌游室、虫文馆、24小时书屋……一批批慕名打卡的年轻人，用对生活满满的热情和活力感染着“陈鸿荣们”，老人们又在焕然一新的街区上看到了自己年轻时的影子。一把小小的“手术刀”，让小西湖“烟火”仍在，颜值已改。
螺蛳壳里做道场。在江苏，越来越多“小规模、渐进式”的街巷“微更新”正在实施推广。
去年年末，扬州雅官人巷、官风巷、薛家港巷等30条老街巷整治完成，不仅修复了古街面貌，还解决了过去下水道堵塞、道路易积水等“里子”问题;这些天，南通崇川区平安路美丽街区改造工程正紧锣密鼓地进行，在不久的将来，这里将按“一店一风格”的设计理念，建成兼具“幸福感、邻里情”的“网红街市”，“十四五”期间，共有50条街区将在崇川焕发新生;连云港海州区投入3800万元，给陇海步行街、盐河巷、民主路老街3个特色街区穿上“新衣”，整合周边“商、旅、文、居、教、游”资源，在活化文化设施的同时，提升消费环境。
“城市空间是历史文化和情感记忆的载体，更是城市发展的立体博物馆。”省住建厅有关负责人表示，在以打造特色文化街区为抓手推进老旧街区的城市更新行动中，应留出空间让街区“自我更新、有机更新、持续更新”，植入城市基因、展现独特风貌、塑造公共空间，让街巷留得住“乡愁”，让人们触摸得到城市的脉搏。
守住“工业遗产”，老厂区放飞“创业梦”
来到位于南京江宁开发区的南岸瑞智文化创意园，这由9栋楼组成的园区，保留了电气行业龙头企业南瑞继保老厂址的历史风貌，同时又将科技文创资源汇聚于此，因此成为创业者的乐园。
“目前，园区已入驻企业100多家，涵盖互联网、科技、特色服务等类别，形成了江宁区独树一帜的新型文创复合园区。”园区投资方上海大涵的工作人员赵丽告诉记者，得益于园区极佳的地理位置，企业入驻率超过90%，明显高于同行。
南岸瑞智文化创意园只是江宁开发区推动城市更新的一个缩影，以盘活城市存量用地为重点，以发展新产业新业态为目标，一个全新的“百家湖硅巷”正在形成。
名家科技大厦正位于“百家湖硅巷”内，两栋23层双子楼高高耸立，据江宁开发区楼宇办相关工作人员介绍，名家科技大厦建成后仅一年已吸引60余家科技研发、总部、现代服务业、科技创新平台等各类企业入驻。它的“前身”，却只是一个普通的驾校。“以入驻大厦的南京北大科技园为例，其定位于‘新一代通信技术创新应用中心’，以5G通信和未来网络产业为切入点，致力于打造成为北京大学在长三角的产学研示范性基地。”该工作人员介绍，北大科技园现已集聚各类企业25家，预计2021年底，累计孵化和引进企业数量将达到40家，销售额将超过1.5亿元。
以“百家湖硅巷”为创新代表的老城有机更新，蕴含了空间组织、产业升级新思路，对于江宁开发区而言则是势在必行。作为连续3年在全国国家级经开区排名中位居前10的江宁开发区，其发展早已进入新阶段，一批较早入驻园区的工业企业与周边新建的小区、楼宇形成了鲜明的对比，城市更新迫在眉睫。然而，一个矛盾如影随形——对于大多数工业企业而言，费时费力的搬迁能不做就不做。
“确实考验政府的智慧，江宁开发区则做到了‘一企一策’，同时提供‘保姆式’服务，科学化、人性化推进，多措并举，将这些园区‘弃角’转化为城市‘金边’，激发企业积极性，一道享受城市发展的红利。”江宁开发区一位相关负责人说。
某外资企业早在1994年就落户江宁开发区，2018年，公司与开发区达成协议，搬迁至新址建设新厂区。“大规模的搬迁，对政府的‘店小二精神’提出了更高要求，我们必须做到全程护航，才能让企业安心。”上述负责人透露，所有搬迁，江宁开发区都要与企业一起算好经济账，尤其是帮助企业算清楚，新的现代化厂房将在转型升级方面带来多大收益，“上面提到的企业，在搬迁新址后，无需再像以前一样‘小补小修’，而是对新项目实施整体提档升级，极大提升了企业竞争力，也大大增强企业的搬迁动力。”
旧厂房能够“功成身退”，城市更新才有了更广阔的空间。实际上，城市更新已不再仅仅归结为消灭“过时”的建筑，工业遗产在城市更新过程中的作用正日益体现。“工业遗产作为近代工业文明的产物，必将显示出其历史文化价值与精神审美意义，更能满足文化产业在各方面的巨大需求。”独立工业设计师朱观提出，在城市更新中，政府应充分挖掘利用工业遗产，以数字经济和创意经济为牵引，打造多业态混合新空间，成为聚集新消费、新玩法、新服务的区域新亮点和新增长极。
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