[摘要] 《深圳经济特区城市更新条例》拟于2021年3月1日起实施，这是我国首部城市更新立法，为了进一步规范市场秩序，促进城市更新市场健康发展，《条例》从多个方面对市场主体及其开发建设行为
12月30日，深圳市六届人大常委会第四十六次会议第二次全体会议举行。会议表决通过了《深圳经济特区城市更新条例》，这是我国首部城市更新立法，该条例拟于2021年3月1日起实施。
率先建立“个别征收+行政诉讼”制度
据悉，为破解城市更新拆迁难，此次特区立法创设了“个别征收+行政诉讼”制度：
(一)旧住宅区已签订搬迁补偿协议的专有部分面积和物业权利人人数占比均不低于95%，且经区人民政府调解未能达成一致的，为了维护和增进社会公共利益，推进城市规划的实施，区人民政府可以依照法律、行政法规及本条例相关规定对未签约部分房屋实施征收。
城中村合法住宅、住宅类历史违建部分可参照执行。
(二)依照本条例规定对未签约房屋实施征收的，可以不纳入全市年度房屋征收计划，由区人民政府参照国家和本市国有土地上房屋征收与补偿的有关规定，依法分别作出征收决定。被征收人对征收决定或补偿决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
(三)在区人民政府依法作出征收决定前，尚未签订搬迁补偿协议的物业权利人与市场主体协商签订搬迁补偿协议的，市场主体应当在签订搬迁补偿协议后三个工作日内告知区人民政府。区人民政府对该房屋的征收程序终止。
(四)区人民政府征收取得的物业权利，由相关部门按照有关规定与市场主体协商签订搬迁补偿协议。
深圳市人大法制委员会副主任林正茂表示，当市场机制失灵时，政府必要的干预可以起到积极的促进作用，促进规划的落实，促进社会的和谐发展。
那么，将个别征收的“门槛”设在95%，会不会导致市场主体故意“怠工”，甩锅给政府呢?
林正茂表示，个别征收可能会引起物业权利人的行政诉讼，所以流程会比较长，这其实是不符合市场主体即开发商利益的，相信市场主体最愿意看到的方式还是双方顺利达成补偿协议，而不是进入个别征收阶段。
坚持完善市场化运作
市场化运作是深圳城市更新的重要机制创新。深圳综合改革试点实施方案指出，要探索利用存量建设用地进行开发建设的市场化机制，完善一二级市场联动的土地市场服务监管体系。
此次立法贯彻落实实施方案的要求，在全国率先探索城市更新市场化运作路径，在坚持政府统筹的前提下，主要实行市场化运作模式：
由物业权利人自主选择的开发建设单位(以下统称市场主体)负责申报更新单元计划、编制更新单元规划、开展搬迁谈判、组织项目实施等活动，充分发挥市场在资源配置的决定性作用。
一方面，政府通过定规划、定政策、定标准，抓统筹、抓服务、抓监管发挥引领作用，市场主体则具体负责搬迁谈判和项目建设实施，实现政府和市场双轮驱动，保持城市更新活力;
另一方面，明确重点城市更新单元开发和成片连片改造，以及市场难以有效发挥作用情形下的城市更新由政府组织实施，突出政府的统筹谋划和系统布局，确保社会公共利益和城市发展长远利益的实现。
为了进一步规范市场秩序，促进城市更新市场健康发展，《条例》从多个方面对市场主体及其开发建设行为进行规范。
一是明确市场主体准入门槛和选定市场主体方式，规定参与城市更新的市场主体必须是具有房地产开发资质的企业。旧住宅区城市更新项目应当采用公开、公平、公正的方式选定市场主体，被选定的市场主体应当符合国家房地产开发企业资质管理的相关规定，与城市更新规模、项目定位相适应，并具有良好的社会信誉。
二是规定市场主体变更程序，明确在更新项目实施过程中，需要变更计划申报主体的，应当重新征集物业权利人的更新意愿并报区更新主管部门备案。
三是建立市场退出机制，规定申请将旧住宅区纳入拆除重建类城市更新单位计划，自发布征集意愿公告之日起十二个月内未达到物业权利人更新意愿要求的，三年内不得纳入城市更新单元计划。
搬迁安置最低补偿标准：1:1
为了更好地保护物业权利人的合法权益，《条例》从信息公开、补偿方式、补偿标准、产权注销等多个方面进行了一系列制度设计。
一是规定信息公开范围。要求加强城市更新信息系统建设，依法公开信息，保障公众对城市更新政策制定、计划规划编制、实施主体确认、搬迁补偿方案等关键环节和重要事项的知情权、参与权和监督权。
二是规定多种搬迁补偿方式。明确物业权利人可以自主选择产权置换、货币补偿或者两者相结合的搬迁补偿方式，充分尊重物业权利人的自主意愿，发挥居民的积极性。
三是规定搬迁安置最低补偿标准。明确已登记的商品性质住宅物业(即红本住宅)采用原地产权置换的， 按照套内面积不少于1:1的比例进行补偿 ，其他合法建筑和历史违建的搬迁补偿标准，由市场主体与物业权利人参照本市房屋征收相关规定协商确定。
立法必要性
经过四十年的高速发展，深圳在全国率先进入存量土地开发阶段，需要通过盘活存量土地进行二次开发，实现土地资源的节约集约利用。
城市更新作为深圳土地改革的重要一环，客观上盘活了存量土地，提高了土地利用效率，同时，有利于完善公共服务设施，促进产业转型升级，改善城市投资环境和人居环境，推动城市可持续发展。
而传统的旧改模式存量改造所需资金规模庞大，完全依靠政府投入难以持续。此外，深圳历史遗留用地问题突出，仅仅依靠单一的旧城改造和拆迁安置政策难以解决。
经过十多年的探索和积累，深圳城市更新工作取得了一些成效，但随着城市更新工作进入精耕细作阶段，问题与困难也不断凸显，如城市更新项目推进缓慢、补偿缺乏定量标准、个别物业权利人不愿意与市场主体签订搬迁安置协议等问题已成为制约深圳市城市更新有序推进的深层障碍，仅依靠现有的政策规定难以全盘破解，迫切需要通过立法予以规范，进一步明确城市更新的目标和原则，优化城市更新体制机制，完善更新改造的实施方式和程序，保障城市更新双方当事人及利害关系人的合法权益。
市人大常委会法制委员负责人表示，相信此次立法将推动城市更新工作从高速发展向高质量发展转变，为我市城市更新工作、为深圳进一步提升城市品质和竞争力提供法治保障。
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