[摘要] 老旧小区是未来城市发展和建设的主战场，要用比新城建设更全面的思考、更高的标准改造老旧小区，要把老旧小区建设成未来城市的理想空间。
老旧小区的改造是党中央、国务院当前重点工作之一。我国已经从新城建设转向旧城更新时代，老旧小区改造不仅仅是完善建筑功能、改善人居环境和基础设施，更重要的意义在于撬动城市经济的发展，重构和优化城市的功能，提升和再造城市的魅力。
老旧小区是未来城市发展和建设的主战场，要用比新城建设更全面的思考、更高的标准改造老旧小区，要把老旧小区建设成未来城市的理想空间。
一、 用老旧小区改造撬动城市经济发展
随着经济发展和城镇化快速推进，城市经济迎来新的机会，疫情加速了社会的进程，经济发展的主战场将从传统产业向新城市产业转移，城市服务业将呈井喷式发展，内循环的加速将带来城乡建设和经济发展的新机遇。相比传统建设的投资巨大，老旧小区改造可以用相对小的代价去有效撬动城市经济发展，如何用老旧小区改造助力城市经济发展?
1、挖掘老旧小区的新价值
老旧小区多建于上世纪八九十年代，往往房屋陈旧、建设标准低、功能不完善、居住环境差，但是它们地处核心区位，土地价值仍在不断升值。老旧小区还存在不少闲置用地、普通平房、仓库等，利用效率低，需要把这些用地重新高效利用起来再开发，把产生的价值用于补贴老旧小区改造。
· 闲置用地高效使用。
一部分老旧小区里面还有一些闲置用地，要优先把它开发起来。在改造中不要追求向新区一样的绿化环境，应该在功能设施完善上下功夫。一些密度不高、有空闲用地的老旧小区，在保证绿化指标的前提下，尽量在空闲用地增加商业设施，发挥土地价值。
枝江市的棉纺厂小区规划有两个中心绿地，但是小区面积并不大，同时又面临很多危房改造的问题，我们规划保留一个中心绿地，把另外一个绿地结合危房改造建成商业中心来提升它的价值，既争取了建设资金，又把小区的业态调整、适老化建设完成得更好。
· 低效建筑再开发。
老旧小区大都处在寸土寸金的地段，一定要高强度开发。将使用率低的平房、仓库进行再开发，提高小区容积率，挖掘财富，同时完善小区功能。
宜昌市四方堰老旧小区有一个车队，我们建议把车队单层的管理用房拆除重建，一层架空用于社区活动用房，楼上进行高强度的商业开发，既赚取了一定的开发资金，也完善了功能设施，并且低效资源还得到了再开发。
· 联合周边共谋新价值。
老旧小区往往和历史街区、商业区、办公区和新建小区混杂在一起，这些单元之间有很多的低效消极空间，功能板块之间互相封闭割裂。不能单纯从老旧小区的改造入手，要与周边的历史街区、传统办公生活区结合起来统一优化。
历史街区发展文化旅游，老旧小区可为它配套相应的商业服务场所。绍兴市的老旧小区改造大多和一些历史街区交织在一起，服务历史街区，向文化旅游方面转变，结合水系发展，打造民宿、商业是它的重点方向。
老旧小区和周围办公街区要结合发展，同时把消极低效空间积极利用起来，通过功能的重置提升新的价值，为城市价值提升创造新机遇。广西钦州市的老旧小区大多是单位与少量住宅结合的形式，周边既有历史街区，也有城区开发，如果将三者完美的结合起来，就能够让城市的功能业态互相拉动，促进城市的经济发展。
联动开发对于在一些政策性银行贷款资金的支持上也有好处，把政策性的方向与现金流完美的结合起来了。
2、居住变商业活跃产业发展
老旧小区用地规模小、建筑密度高、居住功能越来越弱化，但是往往处于城市中心，其商业价值被大幅低估。在老旧小区的改造中要充分把它的商业价值挖掘出来，尽可能的把居住改成商业。价值的释放既能够为老旧小区的改造提供资金，也能够给城市带来财富。
城市产业的发展将成为新的产业主流，城市产业所带来的互联网办公、商业、休闲、康养等丰富多彩的业态都离不开城市的各种空间场所，老旧小区是其中一个位置好、门槛低、规模大的重要载体。
· 住宅变商业提升建筑价值。
老旧小区的一层住宅往往居住条件比较差，尽可能结合改造发展商业用途，临街的一层住宅可以打造成商业街，中心布置的一些端头可以改造成商业网点，闲置配套公建可以开发商业用途，往往小区商业建筑的价值是住宅价值的2-5倍。
· 打造低门槛的商业空间。
城市新建的商业往往造价成本、租金成本高，增加了城市产业发展的成本。老旧小区临街住宅、一层住宅相对成本很低，通过改造提供商业空间，打造低门槛的商业空间，活跃了城市的经济，和“地摊经济”异曲同工。
· 居住变办公提供创业摇篮。
疫情之后，居家办公增多，产生了众多微小公司，他们需要相对便宜的、灵活的小尺度小空间，可办公可居住。转换功能之后，老旧小区为小型创业公司和服务业提供了机会和场所，人们可以到三楼喝茶，也可以到五楼去做足疗，通过老旧小区改造丰富城市活力，弥补大空间欠缺的功能。
3、增加居民财产收入
提升房屋价值。老旧小区安装电梯后将实现较大程度的价格增值，房屋价值往往在之前的基础上增加10-20%，为居民带来了巨大的看得见的利益。撬动了居民的利益，大家就能从被动化主动，解决改造资金不足的问题。
增加产权面积。从建筑法的角度来讲，新装电梯也属于建筑的重要组成部分，加装电梯产生的新增面积，也应该合并到房屋产权中去。老旧小区改造带来总平面的变更，也需要规划调整合法合规。强烈呼吁国家在建筑的面积和规划上要积极调整政策，让法律法规作为强有力的保证，作为撬动居民积极性的敲门砖。
增加居民收入。通过老旧小区改造营造综合灵活的空间，使之成为城市经济的一个重要补充，也是增加居民租金收入、提升居民幸福感的一个途径。收入的增加也为居民创业提供资本金和融资平台。
4、拉动建筑业发展
建筑业一直是我国的支柱产业之一。老旧小区改造是长期持续的，会不断地拉动建筑业及相关行业发展，每年可拉动固定资产投资规模约8740-11600亿元，相当于每平米可拉动约220-290元固定资产投资。在今年的经济环境下，是促进经济回暖的“及时雨”。
建筑本体改造。老旧小区改造量大面广，目前全国需改造的老旧小区约17万个，建筑面积约 40 亿平方米，远超棚改的面积。除了本身产生的更新改造投资以外，还会带动上下游多个行业的发展，并带动改造装修、家电更新。
基础设施建设。基础设施建设是老旧小区改造的重点，仅老旧小区公共设施改造投资就能拉动 GDP 增长1个百分点，加装平层入户电梯、增加停车位等消费可带动2-3个百分点，老旧小区改造对经济增长的拉动作用合计可以达到3-4个百分点。
二、 用老旧小区改造丰富和优化城市功能
老旧小区是城市功能细化的阻碍，苏联模式的居住小区是封闭的单元，把城市原有的毛细血管和肌理割断了，单一的住宅功能让城市功能变得呆板，这次老旧小区的改造给城市功能的细化和优化带来了难得机遇。
1、业态重构细化和完善城市布局
细化和完善城市布局。通过老旧小区改造对临街建筑进行商业开发和利用，将建筑一层作为商铺对外出租，引入餐饮、购物、休闲娱乐、便民服务等，丰富和完善城市的商业功能。
复合多样的社区功能。老旧小区可以结合现状改造和打造商业内街和商业广场，把城市功能细化和延伸到社区里来。老旧小区经过几十年的发展，部分已在内部形成商业街或商业网点，并不符合设计之初的本意，但更符合生活的实际，反倒是对简单粗暴行列式设计的重要补充和完善。要尊重这些小区内部商业，不要轻易拆除，而要把它变成更系统、标准更高的业态。
荆州市九老仙都老旧小区是结合荆州古城保护、旅游开发的改造示范片区，我们在规划中打通一条东西向的城市支路，结合现状形成鱼骨形路网，串通了众多的封闭小区，提供了众多的临街商业空间，为该地区的餐饮植入、民宿转换、居住腾退提供了机会。
2、联合周边单元优化和重置街区功能
老旧小区与周边其他类型街区有着不同的功能诉求、不同时段的使用状况让相对封闭的独立单元没有高效复合的使用，给城市功能带来了巨大的成本。这次老旧小区的改造可以激活周边街区的统一规划和使用，优化和重置城市的功能。湖北某小区内有老的行政办公中心、商业街区和一小段历史街区，在停车问题上通过统一布局，小区停车白天对行政办公开放使用，晚上反之，其他基础设施也同样共享。
3、毛细血管打通让城市交通更便捷
如果说城市中心和重点是城市的广场、主要干道，公共重点基础设施等公共项目的话，老旧小区则是一个城市的末梢，在中心和末梢之间有大量的城市支路，这些支路与老旧小区内的街巷犹如毛细血管，对城市交通来说不可或缺。通过老旧小区改造把街巷贯通，打通城市毛细血管，形成小街区、密路网，城市交通更加便捷。
4、打通基础设施建设的最后一公里
基础设施建设是老旧小区改造的重点，是城市建设的一大短板，是地方债发行的主要支持方向，也是新型城镇化建设强弱项补短板的重中之重。
要把老旧小区改造跟周边相邻地块及其基础设施建设联合起来，不要把重点放在老旧小区的几何中心里，要把老旧小区的公服放在周边，将衔接部位的街头绿地和小广场作为重点，联合进行基础设施建设。城市的发展需要大量资金，光在老旧小区里边投资效率低，不如与外部社区联合整体投资开发。老旧小区的改造要以老旧社区，甚至老旧街区的改造为目标，不能盯着老旧小区本身。
三、 用老旧小区改造让城市更具魅力
1、新建的城市往往没有魅力
近年来新打造的城市往往非常漂亮，甚至很美丽，城市飞速发展，建了高楼和广场，建了新区，建设的比较新颖和高大上，但是这种新城往往没有味道、缺乏魅力，对细微的街巷空间考虑不足，往往不能让人流连忘返。
世界上具有魅力的城市，多是一些自发生长出来的城市，像伦敦、纽约、香港、上海、凤凰、丽江等，它们的魅力让人流连忘返，愿意多次去看，反观一些新城，人们往往看了一次就不愿意再去看了。这次老旧小区的改造给了我们一个机会，把有历史、有文化、有自然生长肌理的街巷空间改造好，像改造上海的里弄，成都的宽窄巷，丽江凤凰的小街小巷一样，用这样的思路，老旧小区将会变废为宝，变弱为特，变成未来城市最有魅力的空间。
2、细微的空间让城市更有活力
用微改造提升城市魅力。用传统材料对墙面做简单处理，加些绿植，加把小伞，营造小水体，创建有温度有情调的空间，把城市的消极空间变成“小而活”的空间，使人居环境得到全面提升，人文环境得以保护传承。
小街道：一些老旧小区经过长期发展自发形成的内部商业街，通过改造打通形成的商业街道等。小空间：老旧小区有很多内部的小绿地、小广场，以及小区之间的消极空间，都可以打造出来。小建筑：小区底层住宅、配套房可以改造成商铺，新打造的一些小尺度空间建筑，恰恰是现在城市缺少的独具特色的空间。
宜昌的刘家大堰片区位于山顶，用地相对宽松，规模、间距都较大，经过居民自发的“私搭乱建”，反倒改造出一些专业城市设计不敢尝试、也没有水平营造的、非常有生活气息的精彩空间。小区把闲置操场推平做成儿童游乐场所，依靠参天大树做成居民交往空间，把山墙开洞做成小卖部，把一层房屋改成小超市或小型餐饮店。在小区改造中我们规划把这些几十年所形成的场所固化、空间美化、临建永久化，将保留固化二三十个“小而活”的精彩空间，以点带面，提升活力和城市魅力，何乐而不为。
3、风貌的营造让城市更有魅力
老旧小区大多是七八十年代建成的，具有那个年代独有的风貌，是当时历史的历史记忆。老旧小区往往混杂一些年代更久的历史街区，这种混杂多元的风貌本身也变成了一段历史，老旧小区经过几十年的沉淀，具有自己的独特风味。
老旧小区将来的打造，对广告标牌、材质的更新、小环境的营造等方面风貌提升一定要精心打造，像北京的南锣鼓巷、前门大街、长沙坡子街一样，成为城市新的亮点和去处。
4、丰富多彩的业态和生活让人流连忘返
· 丰富多彩的业态让城市更有味道。
丰富多彩的商业、办公、休闲、餐饮等的打造，让老旧小区承载新的业态。与周边商业所形成的综合氛围，让城市内容丰富多彩。所带来的在风貌外观也是多种多样的，这些精心的打造往往让城市更有味道。香港的铜锣巷、女人街等，这种小而丰富的业态空间，往往是城市味道的体现。
· 便捷舒适的服务让生活更精彩。
让工作更便利：低碳智慧城市提倡职住平衡，老旧小区本身区位条件好，通过老旧小区改造为功能混合布局提供机会，减少人们的通勤压力。让居住更舒适：通过老居小区改造提升居住环境，让居民的居住体验得到提升。让生活更精彩：提供健身房、酒吧、餐饮、书吧、茶室、咖啡厅等商业环境，适应当前年轻人的丰富的城市生活，满足人们对美好生活的向往。
· 其乐融融的环境让社会更幸福。
老旧小区是熟人社会，几十年的相处大家都很熟络，创造了一个其乐融融的环境，这一点要坚持和保持下去。如果说新区和郊区的小区在自然环境占据优势，老城区的小区则具有很好的人文环境，其乐融融、理想大同的社区是老旧小区改造的追求。
四、系统全面的推进老旧小区改造
1、积极争取各项资金
政府资金的支持是老旧小区改造重要的资金来源。中央财政把老旧小区改造纳入了保障性安居工程，2020年《政府工作报告》明确计划改造城镇老旧小区3.9万个，中央预算内投资安排543亿元。在未来五年内，国家开发银行、中国建设银行预计将向5省9市共提供4360亿元贷款。
把老旧小区的总量摸清楚，有助于争取各项资金支持。老旧小区不仅包括城市的完整的住宅小区，还包括以下类型：单位大院后的住宅、自建房长期以来所形成的居住社区、独立工矿点小区、小城镇里的居住小区。
2、激发居民积极性
老旧小区改造工作中，居民对加装电梯、房屋外观改造等往往不积极配合，关键是积极性没有完全调动起来。对居民而言最关注收入增长。
充分宣传老旧小区给居民带来的利益。老旧小区改造带来的资产增值是最为重要的，远比于功能的完善、环境的提升更重要。强化价值宣传，让居民真切看到老旧小区改造带来的经济实惠，是撬动老百姓心理的催化剂，也是老旧小区改造最大的动力。老旧小区改造加装电梯的投入每户约三四万元，但是它所带来的价值远远超过三四万，往往能达到十万以上，把实实在在价值提升显现出来。老旧小区也是一种开发，房地产开发赚了利润，老旧小区改造不赚钱，还提升了居民舒适度和资产，怎么推行不下去呢?
3、适度超前的标准
老旧小区改造的标准不统一，有人认为把外墙颜色刷一刷就可以了，有人认为把环境治理好就可以了，有人认为装个电梯就可以了，有些地方不愿意动防盗网，也不愿意做防水加固的处理。老旧小区改造不是简单的补短板，本来基础比较差，如果简单的补补短板，过两年又老化了，翻来覆去的改造浪费更大。所以这次改造，要拿出不低于新建小区的标准去改造，甚至有些方面要超过他们，这样改造才有效果。宁可改一个成一个，放慢速度，也不要一下铺开。
加装电梯是老旧小区改造的标志。老旧小区改造区别于之前环境整治的最大的区别点就是加装电梯，现在进入老龄化社会，新建房屋的规范要求15米以上都要装电梯。不装电梯，叫什么老旧小区改造呢?
外观美丽是老旧小区改造的基础。有人认为墙面美化只是个形象工程，但是一定程度环境的整治，也是物质文明发展到一定程度的人们的合理追求。要想整治好，外观改造很重要，特别是防盗网，很多地级市在90年代建了好多防盗网，现在是无现金时代，防盗网的价值已经不像当年那么大了，还存在消防、安全等问题，个别地方把它用来晾晒衣服。南方地区可以适当的做一些让步，把防盗网改造成飘窗。
屋顶改造是老旧小区改造的底线。结合老旧小区改造，修补变形缝、铺贴沥青防水卷材，将平屋顶改为坡屋顶，美化屋面，解决屋面漏水的问题。
风貌营造是历史文化的延续。八十年代的小区，不少设计很精细，只是材料的老化显得破旧。这次老旧小区改造要多用原来的设计，该清洗的清洗，该更新的更新，切莫动原来的立面和肌理，要还原它时代本身的元素。不要由于改造设计不到位，只是简单的用新涂料一抹，既把原来的历史文脉割断了，还显得更加简陋呆板，从设计技术的角度来讲反倒是个倒退。当然有一些原来设计非常简陋的地方，可以用那个时代的风格和手法，适当加一些细部，或者适当补充周围的纹理文脉相关的元素，切莫去搞完全创新。
未来社区是老旧小区改造的追求。未来社区包括三个主要重点：智慧、生态和人本关怀。首先是智慧社区，老旧小区要针对老年人和创业群体的需求进行探索，加装感应探头，设立适老化设施、互联网设施等智慧设施，用适度超前的标准去建设。其次在生态环境上，老旧小区往往没有大量的绿地，可以引入屋顶绿化，垂直绿化，阳台绿化，海绵城市等改造理念。第三是人本关怀，多建公共活动空间，社区中心、邻里单位等。
4、统一规划推进老旧小区改造
仇保兴副部长提出“改造城市老旧小区，整体设计应先行”。老旧小区总体上来讲量大个体小、综合而复杂，涉及到结构、水电、外观等多种方面，但是每一项技术并不复杂。单一的去解决老旧小区，往往效率很低，而且工作量大且复杂，造成工作成本比较高。
统一规划。老旧小区的改造一定要统一规划，全盘统一的做好评估，统一的挖掘，摸清底线，把老旧小区按质量进行分类。老旧小区改造前应从建筑质量、 利用价值等多方面进行评估。
设计导则。用市域技术导则为市区内老旧小区改造工提供指引。包括小区的入口样式、窗户样式、窗台的处理、空调机位外观、外挂电梯电梯样式、园林绿化、屋面形式等，做到老旧小区改造统一协调。
共同缔造。用政府、居民、社会力量等共同推进老旧小区改造工作，由中央财政资金作为引导资金，鼓励居民承担一定比例的改造费用，通过拆迁已经腾挪出来的土地和智慧社区管理项目等，引入社会资本，运用到老旧小区改造中。
5、分类施策各显特色
国家将老旧小区分为三类：基础类、完善类和提升类，结合各地情况，老旧小区改造可以分为七个类型：
环境舒适型：包括小区的环境及配套设施改造提升，有条件的加装电梯等。
功能完善型：包括水电暖气路等市政配套基础设施改造提升，小区建筑物公共部位维修等。
历史街区腾退型：属于历史街区的，对完成腾退的建筑遵循老城传统建筑风貌进行恢复性修建，打造特色。
旅游开发型：依托社区周围历史街区和商业条件，结合城市功能定位，开展旅游开发。
创业服务型：位于城市核心商业区、写字楼区的老旧小区，积极引导其向服务、办公功能转变。
美丽宜居型：包括社区内绿化景观、基础社区公共服务产品的供给，比如养 老、托育、卫生防疫、助餐等。
未来社区型：构建“远亲不如近邻”、“终身学习”、“全民康养”、“大众创新”、“5、10、30分钟出行圈”、“优质生活零距离”等未来服务场景。
6、用EPC模式整体打包实施
老旧小区的改造不同于传统的工程，设计在里面占有主导地位，无论设计还是工程施工都很繁琐，改造中涉及的造价、采购、选材、产品等多方面问题，需要不断调整和更新。应该优先考虑设计引领总包，需要设计师在老旧小区改造过程中全程指导参与。采用EPC模式统筹管理，是系统解决老旧小区改造的最佳选择。
老旧小区是继新城建设、棚户区改造之后一项新的重要工作，这项工作刚刚开始，充满了探索和魅力，让我们共同去不断提升，让老旧小区改造成为撬动城市经济发展的新途径，让人民群众在城市生活得更方便、更舒心、更美好。
【作者简历】
方明，住房和城乡建设部社区建设专家委员会委员、历史文化保护与传承专家委员会委员，曾任住房城乡建设部海绵城市专家委员会、住宅专家委员会委员等，中国城市科学研究会理事，中国市政协会常务理事，中国城市规划学会理事。
