[摘要] 北京城里，除了老旧小区多，平房胡同多也是一大特色，平房区的改造可以通过“美丽小院”的项目来实现，景山街道该项目已推进两年，目前惠及辖区内24个平房院。
2021年接诉即办工作进一步深化，据市民服务热线统计，通过“每月一题”，从1月至11月，本市558个老旧小区纳入改造计划。老旧小区改造最大的难点是什么?北京除了老旧小区还有大量的平房胡同，平房院落的提升改造又推进得怎样?旧改中哪些细节需要特别注意?这些问题直接关乎居民生活的幸福感。
时至年末，北京晚报记者通过走访复盘这一年的相关工作，在寻找答案时也发现了不少令人惊喜的故事。
楼房改造——“暂离”动员难度大
2021年，从1月到11月，本市558个老旧小区纳入了改造计划。记者走访发现，一些老旧小区的综合改造已经完成，还有一些小区的改造仍在进行当中。各街道谈起相关工作，都说难度最大的并不是施工本身，而是前期工作：综合民意制定改造方案、想尽办法为居民解决改造过程中遇到的难题，这些综合到一起，历时甚至比施工本身还要长。
朝阳区小关街道住总小区的改造计划正在实施当中，这个小区的前期工作历时五六个月才圆满完成。记者从小关街道了解到，住总小区建设于上世纪70年代，最大的问题是楼房结构已不满足抗震需求，所以改造包含抗震加固。
街道考虑到这里户型普遍较小，一般工艺可能会进一步缩小房屋使用面积，所以外扩式加固更为合适，不仅满足了抗震需求，还能让使用面积有所增加。计划得到了居民们的支持，但这种改造方式实施中，需要居民暂时搬离，待施工完成后才能搬回来，这又让不少人打了退堂鼓。“200户居民就可能有200种困难，都解决了才算迈过了老旧小区改造的第一道门槛”。
“租房这种事，老人大多不熟悉，我们得有当子女的心。”小关街道城市管理办公室主任魏倩介绍，小区里老年人比例高，找房搬家老人是最抵触的，牵扯大量时间和精力，尤其是子女不在身边的，甚至连租房合同都看不明白。比如张女士84岁了，腿脚不便，出不了远门，老伴儿86岁，虽然行动没问题，但是老人耳朵背，很难和外人交流。
当得知二老子女不在身边自行找房困难时，街道工作人员便上网帮忙找房。“考虑到老人的身体情况，房源必须满足很多条件，既要离医院近，还要离菜市场近，最好还在我们街道辖区，有事儿能随时照应。”魏倩说，看好房源后，她便开着车带二老一处一处去看，看了6处，终于比对出了他们心仪的暂居之所。
街道按照最高标准为居民协调了周转费，但一个历史遗留问题又出现了。当年单位分房时，小区里出现了不少合居的住户，原本房屋面积不大，按平米数一折算，周转费还是不够合居居民在外租房的。于是小关街道“吹哨”朝阳区房管局来“报到”。区房管局职能科室协调各中介单位，尽最大限度为居民提供折扣，再度化解了问题。居民反馈说，一些中介不仅一再减免服务费，考虑到老旧小区改造施工有可能提前完成，还和居民签订了提前退租免责协议，心里更踏实了。
住总小区的改造不仅要抗震加固，还包括楼顶重新做防水。根据施工需要，顶层居民不仅人要搬走，屋内家具也不能留，这么多家具去哪儿暂存呢?魏倩说：“难题一个接一个，好在最终都有了妥善的解决办法。”在社区积极协调下，顶层居民搬不走的家具被分摊，暂存在了楼下各家居民的家里，没搬出楼便解决了难题。
平房改造——一院一策量身定制
北京城里，除了老旧小区多，平房胡同多也是一大特色。平房院落的居民希望改善居住条件的呼声更迫切。以东城区景山街道为例，统计显示辖区内平房区占比超过80%。记者从景山街道了解到，平房区的改造可以通过“美丽小院”的项目来实现，景山街道该项目已推进两年，目前惠及辖区内24个平房院。
12月24日，记者走访了魏家胡同40号院、汪芝麻胡同35号院等多个已改造完成的院落。对比这些“美丽小院”，相同之处是院落的空间宽敞了，再不见要侧身才能通过的羊肠小道。景山街道城市管理办公室副主任刘楠告诉记者，大杂院里空间小、临时建筑多是普遍问题，所以在改造过程中，重中之重是打通这些院落的生命通道。“平房区老年人多，遇见火灾，居民得跑得出去;老人突发疾病，医用担架得抬得进来。”
“除了统一的要求，每个院落改造中的细节可是大有不同。”刘楠说，结合市民服务热线的居民诉求以及社区前期摸排，选定改造的目标院落不难，难点在于选定了多个院落后，从改造的方式到院落里的每一处细节，都要根据居民的意愿来量身打造。“改10个院子，就得有10套个性化的方案，各方的意见都得平衡好。”
记者对比魏家胡同40号院和汪芝麻胡同35号院的改造细节，从院门就有明显的区别。魏家胡同40号院门前原本有4级高台阶，老人进出多有不便，于是施工单位特意增加了无障碍坡道。而汪芝麻胡同35号院进出院门没有台阶，不需要坡道。麻烦在于院落的这一道“如意门”如何改，居民众口难调。有居民提出门槛需要拆除，方便轮椅、自行车进出;有居民说不能拆，门槛与门框、门墩连成一体，拆除破坏性太大，看着心疼。
京诚集团景山房管公司工作人员王昭说，最终他们和施工单位一起想办法，把居民意见折中，在保留门框、门墩的前提下，砍掉了破旧的老门槛，然后为院门定制一条可以方便拆卸的门槛，平时拆了门槛方便轮椅和自行车出入，下雨时装上门槛，挡得住积水。
类似的细节还有很多，王昭介绍，魏家胡同40号院进门后有一处台阶，有居民希望在这里加一盏路灯，免得台阶绊倒晚间出行的居民，可也有居民说灯太亮，会影响旁边几户居民休息。于是他们上网找了好几十种灯具，最终选定了一盏15瓦的太阳能路灯，平衡了各方的意见。
“居民对于老房子的一砖一瓦都有感情，也因此加大了施工难度。”施工现场负责人张治才说，魏家胡同40号院在改造前有着严重的管线堵塞问题，过去平房的管线都是瓦楞管，而且是污水雨水不分的。在这次改造过程中，不仅要换成PVC管，还要做到雨污分离。管线增多，空间有限，有些管子要贴着墙根走，很多居民便有顾虑，担心施工破坏性大。他们就得跟居民做工作，制定破坏性最小的方案：施工中不使用的机械设备，必须要人工一点点“扣着缝”走线，绝不能损伤一砖一瓦。“别说是碰坏墙壁了，就是在墙上打个钉子都得跟居民提前打招呼才行。”
明年推进——拆除违建引入物业
年底，小关街道已经开始为明年迎接住总小区的居民回家做准备，景山街道也忙着推进2022年10个“美丽小院”改造的计划。谈起明年的改造工作，有更多街道表示，改造计划中不只有看得见摸得着的老旧设施改造，还有很多看不见摸不着的东西都要改，有里儿有面儿，才能称得上是综合性改造。这些“看不见摸不着”的东西，就是指在改造过程中，同时解决历史遗留难题，从而保障改造成果历久常新。
在老旧小区改造前，横一条小区已经解决了违建等多种遗留难题。
丰台区东铁匠营街道横一条小区的老旧小区改造计划要到2022年才正式启动，但在2021年，属地街道已经开始为此做准备，横一条小区有太多的历史遗留问题需要在这次改造中一并解决。
东铁匠营街道城管科负责人李梦文介绍，横一条小区始建于上世纪80年代初，目前小区共有居民楼24栋，常住居民1644户。相比楼内基础设施老化的问题，小区公共区域的问题更严重。路面破损、私搭乱建、停车困难、垃圾分类滞后，这些最后都需要政府兜底。过去与这些问题相关的居民投诉接连不断，直到今年属地街道加大了治理力度，才把投诉率逐渐降了下来。
这些问题的由来与小区的历史密不可分。该小区的产权单位多达9家，产权单位各管各的楼，小区没有统一物业，造成了公共区域的失管。如果带着这些老问题进行老旧小区改造，物业管理的机制没有理顺，不但很多图纸上的计划没法实现，还会造成改造后老问题反弹，改造成果很快又被破坏了。
李梦文说，在今年的前期准备中，街道、社区和小区居民做了大量的动员解释工作，首先要彻底拆除楼院内历史遗留的违建。通过宣传法律知识、和居民描绘老旧小区改造后横一条小区的新面貌，这项工作得到了绝大多数居民的支持。
从今年6月到10月，小区内共拆除违建90余处。在违建拆除后，小区的地砖重新铺设，并简单施划了一些停车位，这些工作赢得了居民的信任和支持，为明年旧改的正式启动奠定了基础。
记者从东铁匠营街道了解到，属地街道正对接首华集团，并协调小区涉及的各家产权单位，为引入社会化物业服务管理做打算，从根本上解决失管难题。(北京晚报)
以上就是建筑界快讯频道为您带来的“北京老旧小区焕新颜，房企奔赴城市更新风口”内容，建筑界建筑快讯频道会分享更多建筑相关热点资讯，寻找建筑之美，探索建筑之路，欢迎关注我们~
