[摘要] 在城市更新中,改造征收资金投入和长期平衡以及后期盈利问题一直是大难题,上海创新地以“金融”赋能,给出了新的模式和“上海答案”。
400亿!嘉里拿下上海黄浦10幅城市更新地块!据悉,此地块位于上海外滩豫园区域最核心位置,总开发体量65.5万平方米,出让规模在黄浦仅次于董家渡金融城地块,预计投入规模400亿。
一直以来,这块地改造都堪称“史诗级难度”,先后有多家知名房地产企业都为其做过设计规划,但是都难以落地。因为上海寸土寸金,城市更新中既要考虑老城区保护,又要考虑商业要素。而这也是上海市城市更新的大难点——如何平衡城市保护与商业盈利。
对此,上海贡献了“新”智慧。
一城市更新+金融,巧妙嫁接金融资本翅膀
在城市更新中,改造征收资金投入和长期平衡以及后期盈利问题一直是大难题,而且上海土地利用较为饱和,通过外迁获取土地二次开发难度较大,且城区有大量历史保护建筑,如此一来难度就更大了。但作为金融中心,上海最不缺的就是“money”,上海创新地以“金融”赋能,给出了新的模式和“上海答案”。
早在2020年7月13日,上海市城市更新中心已在上海地产集团成立,成为上海统一的旧区改造功能性平台,加快了上海旧区改造和城市有机更新的步伐。在此基础上,上海已经开始探索城市更新引入社会资金,中心城区旧改征收资金的80%由银团贷款解决。
今年6月,上海成立了全国规模最大城市更新基金,总规模约800亿元人民币,将全部投放到上海中心城区的旧区改造和城市更新项目,这是上海为拓展旧改项目融资新模式开展的新的探索,将广泛吸引社会力量参与上海旧改。除了主体上海地产集团外,参与者还包括招商蛇口、中交集团、万科集团、国寿投资、保利发展、中国太保、中保投资等大型房企和保险资金。在此基础上,上海还将广泛吸引社会力量参与上海旧改。
上海各市区也积极推动金融+城市更新,如宝山区设立科创产业基金(50亿元规模)和城市更新基金(100亿元规模),引进、发动市场资源、社会资本参与宝山建设,让金融更好服务于区域转型。上海银行也积极发挥金融资源禀赋优势,为城市更新相关项目提供专项信贷资金支持,截至6月末,上海银行已参与17个中心城区旧改项目,投放百亿信贷资金。
9月1日,《上海市城市更新条例》正式施行,其中提出:鼓励金融机构依法开展多样化金融产品和服务创新,满足城市更新融资需求。同时,支持符合条件的企业在多层次资本市场开展融资活动,发挥金融对城市更新的促进作用。另外,城市更新项目,依法享受行政事业性收费减免和税收优惠政策。
目前,上海的金融系统已基本实现全面支持发展城市更新项目。未来,上海城市更新有望持续嫁接金融资本翅膀,探索REITs等资产证券化的退出模式。
二城市更新之下,应紧抓哪些机遇点?
其一,建筑技术上的迭代更新。
一方面,目前城市更新基本都不再大面积“拆”,整体上以“改”为主,对建筑技术提出更高标准,如房屋修缮技术如何实现精准、美观、绿色修复?如何平衡建筑与人居的关系?另一方面,在“碳中和”的大背景下,降低建筑能耗与碳排放成为主要方向,目前一些ESG方面的认证标准也将持续促进建筑技术的革新。
其二,建筑空间的内容更新带来产业机会。
城市更新主要有两种,一种是改善居民生活环境、改善城市风貌为主,一种则为城市产业规划服务的。
前一种在上海多为“城市微更新”模式,如愚园路1088弄愚见、武夷MIX320、M+谊园等项目都是改善居民生活环境空间,改造成公园、文创基地、市民活动配套区域,类似嘉里拿下的黄浦10幅城市更新地块这种大块城市更新项目相对较少。“城市微更新”模式对于中小型开发商、投资机构相对比较友好,因为可持续性较强、项目数量多、类型多、成本较低,可以做出精品。此外,一些中小型产业也可以在这里面找机会,如开发文创基地等。
后一种在上海最典型的是北外滩的建设。
今年7月8日,《北外滩地区控制性详细规划》获批。告别以往小规模、相对边缘地带的更新,此次北外滩直接以城市定位及发展方向为导向,围绕北外滩地区480米新地标和白玉兰广场规划建设和谐的“黄金三角”(外滩、陆家嘴、北外滩)天际线轮廓。这是上海通过城市更新造就的第一个城市中心。
北外滩此次如此大手笔,也是为了匹配国家数字化转型的需求。数字化转型是上海“十四五”经济社会发展主攻方向之一,北外滩也提出要努力打造为全球网速最快、数字化应用最新、城市管理最智能的区域。未来,北外滩将承载国际航运与金融中心核心服务功能,这里的总建筑体量将达到840万平方米,将与外滩、陆家嘴一起,成为上海对外开放新的高地。
其三,科创机遇爆发。
城市要有机生长更新,有赖于加大科技研发,突破关键技术壁垒,如评估鉴定和加固改造适宜技术、绿色改造建筑新技术、方案和改造设计、土壤修复、房屋检测评估、加固改造施工技术等。除此之外,上海正全力建设具有全球影响力的科技创新中心,近期各种商业地块也都加持科创版块,如上海闵行的“龙湖蓝海引擎·淡水河畔科创园”、上海临港在松江地区拿下地块进行园区开发,侧重于科创版块。
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