[摘要] 广东明确将重点改造2000年底前建成的484个老旧小区，并吸引社会力量参与老旧小区改造和运营。社会力量包括但不限于地产开发企业、规模化运营企业、施工企业、专业服务企业、专业经营单位、原产权单位等。
为吸引社会力量参与老旧小区改造和运营，培育规模化实施运营主体，运用市场力量提升社区服务水平和管理能力，近日，《广州市社会力量以市场化方式参与老旧小区改造工作机制》向社会公开征求意见和建议。
社会力量包括但不限于地产开发企业、规模化运营企业、施工企业、专业服务企业、专业经营单位、原产权单位等。
回顾今年4月，《广州市老旧小区改造工作实施方案》正式获得审批通过，明确将重点改造2000年底前建成的484个老旧小区，改造内容分为基础类、完善类、提升类、统筹类。到2025年底计划基本完成改造任务。
社会力量有这7种参与方式
社会力量参与老旧小区改造工作的方式，包括政府与社会投资组合实施、企业规模化建设运营、综合更新、社会资本参与日常管养和物业管理服务、社会资本提供专业服务、专营设施设备更新、原产权单位投资等七种方式。
政府与社会投资组合实施，即政府主要投资基础设施改造内容，具体项目需结合实际和可利用资源，将小区闲置、低效公共空间和低效用地等资源整合，通过公开招标引入企业参与改造。
企业规模化建设运营，分为FEPCO模式和BOT特许经营模式。老旧小区改造项目的特许经营期限应根据行业特点、所提供公共产品或服务需求、项目生命周期、投资规模、投资回报周期等综合因素确定，最长不超过20年。
综合更新，即政府采取项目组合实施、联动改造、异地平衡的方式，统筹旧村、旧厂、旧城改造项目与老旧小区改造同步实施，统一引入社会资本作为实施主体。
社会资本参与日常管养和物业管理服务，即社会资本可通过投资改造，获得小区共用部位的广告、公共停车位等公共空间和设施的经营权，与日常管养或物业服务打包，提供物业服务和家政、便民等增值服务。
社会资本提供专业服务，即属地镇(街)可通过政府采购养老、托育、环卫、保洁、垃圾分类、垃圾收集等城市运营的专业服务。小区业主组织可通过招标引入专业服务企业投资改造或经营配套设施，提供专业服务。
专营设施设备更新，即专业经营单位履行社会责任，投资参与老旧小区改造中相关管线设施设备的改造提升，包括信箱、给水、电及“三线”下地、四网融合等改造。
原产权单位投资，即国有企事业单位等可对已移交地方的原职工住宅小区改造资金给予支持，也可结合国企“三供一业”(水、电、气和物业管理)工作参与老旧小区改造。
明确两大支持政策
还有一系列的支持措施，包括落实税费减免政策、落实金融服务保障等。
一是落实税费减免政策。专业经营单位参与老旧小区改造，对其取得所有权的设施设备等配套资产改造所发生的费用，可以作为该设施设备的计税基础，按规定计提折旧并在企业所得税税前扣除;所发生的维护管理费用，可按规定计入企业当期费用税税前扣除。
为老旧小区提供养老、托育、家政等服务的机构，提供养老、托育、家政服务取得的收入免征增值税，并减按90%计入所得税应纳税所得额。
用于提供社区养老、托育、家政服务的房产、土地，可按现行规定免征契税、房产税、城镇土地使用税和城市基础设施配套费、不动产登记费等。
二是落实金融服务保障。鼓励金融机构按照市场化、法制化的原则，针对老旧小区改造中各类主体的信贷需求，依法合规开展产品创新。对符合贷款条件的老旧小区改造项目，视项目运营周期、还款现金流、借款人能力等情况，合理确定贷款期限和贷款利率。
鼓励银行业金融机构加强政银企合作，针对性开发授信产品，优化授信审批和管理模式，在风险可控、商业可持续的前提下，依法合规对实施老旧小区改造的企业和项目提供信贷支持。
支持老旧小区改造规模化实施运营主体在不承担政府融资职能的前提下，采取市场化方式，运用公司信用类债券、项目收益票据等进行债券融资。
正在推进484个小区的改造
根据今年4月发布的《广州市老旧小区改造工作实施方案》，目前正在推进323个项目(484个小区)的改造任务。到2025年底，基本完成2000年底前建成的需改造老旧小区改造任务。
老旧小区是指建成年代较早，失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区(含单栋住宅楼)，重点改造2000年底前建成的老旧小区。
老旧小区改造内容分为基础类、完善类、提升类、统筹类。基础类要发挥财政资金主导作用，做到应改尽改;完善类要在尊重居民意愿的前提下，做到宜改即改;提升类要按照政府引导、市场化运作的模式，做到能改则改。
已纳入《广州市老旧小区改造三年(2018—2020)行动计划》(穗更新函〔2018〕702号)及历年市政府投资计划的项目，按原市、区出资比例继续执行;其他的项目改造资金由各区政府负责。建立改造资金由政府投资、社会资本参与、居民出资、专业经营单位出资多种模式灵活组合的机制。
此外还就金融支持、保障措施、任务分工进行了详细规定。(南方都市报)
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