[摘要] 上海城市更新正站上“新风口”，驶入“快车道”。相关数据显示，2021~2022年，上海计划完成中心城区成片二级旧里以下房屋改造110余万平方米，受益居民约5.6万户。
“自从搬离这里之后，我和几个老街坊每个月都会约好回来看看，和之前相比现在完全是另一番天地。”已年过花甲的李荣(化名)，早在1961年便跟随父母搬到上海市虹口区虹镇老街，在这里一住就是50多年。
李荣此前居住的虹镇老街已从上海滩最大的一片棚户区变身为最大的城市更新项目——瑞虹新城，从1996年启动拆迁开始已历经25年，城市更新工作也已接近尾声。9月19日，作为上海市虹口区最具规模的商业综合体，瑞虹新城项目内单体面积达到18万平方米的太阳宫也将正式开业。
瑞虹新城“蝶变”，正是上海城市更新工作的一个缩影。相关数据显示，2021~2022年，上海计划完成中心城区成片二级旧里以下房屋改造110余万平方米，受益居民约5.6万户;其中今年将完成70万平方米房屋改造任务、涉及3.4万户。
上海城市更新正站上“新风口”，驶入“快车道”。《中国经营报》记者注意到，《上海市城市更新条例》(以下简称“《条例》”)已于9月1日开始正式施行。这也是上海城市更新首次上升到地方人大立法层面。
“上海市大胆突破，给了北京、深圳和成都等城市更新重点城市‘先行示范价值’。”盘古智库学术委员会副主任委员、优客工场创始人毛大庆指出，《条例》将“留改拆”作为城市更新的原则，将鼓励城市“有机更新”和“微更新”，彻底消灭了房企想钻城市更新政策漏洞，变相搞房地产开发投资的幻想。
沪上最大棚户区“蝶变”
“当年来看虹镇老街区域时，公司内部有很多不同的声音，因为这样的危棚简屋旧区改造没有任何经验可以参考。”瑞安房地产有限公司(以下简称“瑞安房地产”，00272.HK)相关负责人回忆起最初涉足虹镇老街棚户区改造工作时表示。
“当公司董事会主席罗康瑞亲自到现场看了一遍，走在老街里弄和夹缝中看到很多人的生存现状之后，就想一定要为改变这些人的生存现状做些什么，也希望能够通过一些项目对城市历史、社会发展起到实质性的推动作用。”上述负责人告诉记者。
1996年，上海市政府提出“365危棚简屋计划”。当时，虹镇老街是上海最大的“危棚简屋”旧区之一，由于房屋破旧、居住密度高、社会治安问题突出，居民要求改善居住条件的呼声强烈，虹口区委、区政府也希望尽快改造这片棚户区以提升区域形象。
当年，李荣一家人只能挤在一个小房间，经常“外面下大雨家里下小雨”;1996年，开始一期项目的拆迁、动工;2013年，她所在的7号地块终于旧改生效，很快搬到了位于浦江镇的动迁安置房;如今，瑞虹新城城市更新已进入尾声。
但对于瑞虹新城这样的超大规模项目，最大的问题在于动迁。随着房地产市场的复苏和快速发展，房价飞速上涨，动迁成本也随之上升，动迁周期变得越来越长。
“我们启动瑞虹新城一期地块时，动迁工作只用了差不多10个月的时间就完成了，但二期和四期动迁分别花了2年和4年，后续地块的动迁时间甚至需要5~7年才能完成，由此造成了大量资金沉淀。”上述负责人表示。
值得一提的是，2012年，瑞虹新城整体规划迎来调整，从以居住功能为主变为打造多功能、复合型和国际级的综合型社区，将连接地铁4号线和10号线两座车站长约1公里的相邻地块打造成了瑞虹天地商业区。
和住宅相比，商业项目的短期利润回报远低于住宅，资金回笼周期也更长。对于规划调整的原因和考量因素，瑞安房地产方面表示，瑞虹新城在刚开发时还不被认为是市中心，但随着地铁4号线和10号线的开通，周边土地如果仅开发居住区，不但不能让整个片区实现综合性发展，区域经济持续发展的动力也会相对偏弱。
解决传承与发展矛盾
在近两年的上海“红盘”中，位于虹桥商务区的蟠龙天地项目是当之无愧的“流量担当”之一，该项目也是上海历史文化风貌区改造的成功范例。
公开资料显示，蟠龙天地项目所在的蟠龙古镇至今已有1400多年的历史，2008年被正式纳入32个历史文化风貌区。该地也是虹桥商务区距上海市区最近的历史文化风貌区。
瑞安房地产方面告诉记者，由于蟠龙古镇风貌的日渐衰落，静态保护方式下的历史风貌已不适应古镇风貌的延续和文化的传承。因此，公司配合当地政府通过对历史建筑风貌区实地勘探，以最大程度地保护和活化当地文化环境，最大限度地延续江南文脉传统，并为古镇发展注入新的都市活力。
瑞安房地产负责人进一步表示，蟠龙天地商业项目结合江南水乡的建筑特色，保留了传统的十字街街区部分，让修旧如旧的江南传统建筑与整个商业街区有机融合起来，从而实现了江南文化的焕新。
相比于上海市郊区，市中心区域的文化延续和城市发展矛盾更为凸显。例如，保留了施蛰存故居、《布尔什维克》编辑部旧址等诸多历史保护建筑的愚园路，被列为上海64条“永不拓宽”的马路之一。但在上世纪八九十年代“破墙开店”的热潮下，沿街出现了商铺“小、乱、散”现象。同时，社区空间陈旧，缺乏活力。
“愚园路更新改造的亮点是对商业与文化历史氛围的挖掘，通过提升邻里共享空间、有机融合历史建筑与新潮商业元素、引入高端精致复合型业态，营造‘跨界、精致、融合’的街区新形象。”仲量联行战略顾问部总监彭博告诉记者。
彭博表示，长宁区政府针对愚园路上的区少儿图书馆、工人文化宫、弘基广场和新联坊等公共空间节点及绿化地块也进行了更新改造，引入了艺术体验、创意零售、时尚商业于一体的“复合型业态”，并将部分空间改造成以时尚创意产业为主的工作室及社群活动场地，以吸引青年客户群体。
“留改拆”并举释放新活力
8月30日，住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题》的通知，明确坚持“留改拆”并举，积极稳妥实施城市更新行动。同时，否定城市更新沿用过度房地产化的开发建设方式，凸显对于公共配套设施的诉求。
和住建部文件精神一致，上海市出台的《条例》明确上海城市更新要坚持“留改拆”并举、以保留保护为主。城市更新工作重点也不再是浅层次的建筑物更新迭代、由房地产主导的增量建设，更包含着全人群多元需求，兼顾居住条件改善、历史风貌保护、城市功能提升和产业转型升级等复合性功能。
佳兆业城市更新研究中心联合戴德梁行发布的《2021年全国城市更新政策行业报告》指出，2020年，中国房地产总市值已超过300万亿元，按照未来每年2%的城市更新速率计算，城市更新或带来10万亿元的巨大市场。
在市场机遇面前，房企也正逐步加快布局城市更新的步伐。数据显示，截至今年上半年，TOP50房企中有超60%已进驻城市更新板块，近九成房企城市更新项目占总土储比例已集中在15%~30%之间。
但资金和盈利问题一直是城市更新的最大难点之一，上海则给出了自己探索出的模式和答案。《条例》提出，鼓励金融机构依法开展多样化金融产品和服务创新，满足城市更新融资需求。同时，支持符合条件的企业在多层次资本市场开展融资活动，发挥金融对城市更新的促进作用。
上海易居房地产研究院综合研究中心总经理崔霁认为，金融系统全面支持发展城市更新项目，未来上海城市更新有望嫁接金融资本翅膀，探索REITs等资产证券化的退出模式。
崔霁还表示，当前上海存在一批尚未改造的旧区，这些旧区因为历史建筑较多，容积率限制等因素，导致改造成本较高，无法实现有效的经济平衡。此次《条例》提出异地补偿和容积率奖励，都是为了激活这类“难啃的骨头”，能够在经济效益上实现平衡，从而激发市场专业主体积极参与。
此外，在《条例》中还有一处特别突出的亮点：单列浦东新区，赋予其更大的自主权。例如，明确浦东新区政府可指定统筹主体，鼓励浦东空间垂直利用、复合利用，加强旧区改造，盘活产业用地;同时将浦东新区作为先锋试点，探索创新城市更新机制、模式，并在未来应用推广到全市。
毛大庆认为，这为城市更新的政策制定留下了创新的空间和余地，也为一些有待检验的“争议”探索了折中的实施路径，在探索政策边界、开拓创新模式、推进政府管理革新等方面，都具有十分重要的意义。(贝果财经)
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